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索 引 號: -00817387-ls/2020-00218 分  類:  政府辦文件/城鄉建設、環境保護
發文機關: 陵水黎族自治縣政府辦 發文日期: 2020年08月01日
名  稱: 陵水黎族自治縣人民政府辦公室 關于印發《陵水黎族自治縣農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法》等有關規定的通知
文  號: 陵府辦規〔2020〕3號 主 題 詞:



陵府辦規〔20203

陵水黎族自治縣人民政府辦公室

關于印發《陵水黎族自治縣農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法》等有關規定的通知


各鄉鎮人民政府,縣政府直屬各單位:

《陵水黎族自治縣農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法》、《陵水黎族自治縣農村集體經營性建設用地入市交易規則》、《陵水黎族自治縣農村集體經營性建設用地入市土地收益集體和個人分配指導意見》已經十五屆縣政府第81次常務會議審議通過,現印發給你們,請認真貫徹執行。




陵水黎族自治縣人民政府辦公室

2020731

(此件主動公開)


陵水黎族自治縣農村集體經營性建設用地

入市試點暫行辦法


第一章  總則

第一條為探索建立“同權同價、流轉順暢、收益共享”的農村集體經營性建設用地入市制度,根據《海南省農村土地制度改革試點工作領導小組關于印發<海南省統籌推進農村土地制度改革試點工作實施方案>的通知》(瓊農土改〔20191號)、《海南省自然資源和規劃廳關于印發<海南省集體經營性建設用地入市試點辦法> <海南省農村土地征收試點辦法> <海南省農村宅基地管理試點辦法>的通知》(瓊自然資改〔20198號)、《陵水黎族自治縣農村土地制度改革試點工作領導小組關于印發<陵水黎族自治縣農村土地制度改革試點工作實施方案>的通知》(陵農土改〔20191等法律、政策文件的規定,結合我縣實際,制定本辦法。

第二條 農村集體經營性建設用地入市流轉,適用本辦法。

本辦法所稱農村集體經營性建設用地,是指縣總體規劃劃定為建設用地且城鄉規劃或村莊規劃劃定為工礦倉儲、商服、公共管理和公共服務等經營性用途,并經依法登記的集體建設用地,包括保留集體所有權性質的征地安置留用地。

本辦法所稱農村集體經營性建設用地入市,是指農村集體經營性建設用地使用權以出讓、租賃、作價出資(入股)等方式進入土地市場交易的行為。

   第三條 農村集體經營性建設用地入市主體為具有土地所有權的農村集體經濟組織。

土地屬于村農民集體所有的,由村民小組(經濟社)或者村民委員會代表集體行使所有權;屬村內兩個以上村民小組(經濟社)的,由村內各村民小組(經濟社)代表集體行使所有權;屬鄉(鎮)農民集體所有的,由鄉(鎮)農村集體經濟組織行使所有權。

第四條入市主體以全資方式設立的土地股份合作社、土地專營公司等具有法人資格、從事土地專營業務的企業,經農民集體經濟組織書面委托授權,可在授權范圍內代理實施本辦法規定的入市事項。

農村集體經營性建設用地使用權依法入市,不改變土地的所有權。

第五條農村集體經營性建設用地可以按照規定優先用于發展農村地區倉儲物流、零售商業、批發市場、餐飲、旅館、商務金融、娛樂、其他商服等實體經濟產業項目,并可按照規劃入市用于發展符合國家和我省產業政策的項目。

農村集體經營性建設用地入市應當簽訂書面合同。合同應當包括土地位置、土地面積、土地用途、土地使用年限、土地使用條件、土地使用權出讓金(租金)及繳交期限、雙方違約責任、土地使用權收回等內容。

農村集體經營性建設用地依法出讓、出租、作價出資(入股)以及轉讓、轉租和抵押時,其地上建筑物、構筑物及其他附著物一并處分。

農村集體經營性建設用地依法出讓、出租、作價出資(入股),向受讓人或承租人頒發《不動產權證書》。


第二章 入市途徑及條件

依法取得、符合規劃的集體經營性建設用地,具備開發建設所需基礎設施等基本條件,可以直接就地入市。

村莊內零星、分散的集體建設用地,在確保建設用地總量不增加、耕地數量不減少、質量有提高的前提下,由縣自然資源和規劃局擬定調整方案并報縣人民政府批準后,由農村集體經濟組織先行復墾為農用地,并將騰挪出的建設用地指標調整到該農村集體經濟組織其他土地上進行入市。

歷史形成的城中村集體建設用地,可以按政府主導、多方參與的原則,根據規劃進行統一整治、基礎設施配套,重新劃分宗地和確定產權歸屬,確定產權歸屬后入市。

第十一條 農村集體經營性建設用地入市,應當符合以下條件:

(一)符合縣總體規劃、城鄉規劃或村莊規劃、相關產業規劃以及環保要求;

(二)依法取得集體所有土地權屬或集體土地使用權證書,土地權屬清晰,不存在權屬爭議;

(三)地上建筑物、構筑物及其他附著物已補償完畢,或經所有權人書面同意隨土地一同入市流轉;

(四)未被司法機關、行政機關限制土地權利;

(五)法律法規規定的其他條件。

第十二條 采取調整途徑入市的,應當符合以下條件:

(一)調整前地塊在現行土地利用現狀圖中為建設用地;

(二)調整前地塊位于村莊范圍內,且布局零星、分散;

調整前應當復墾為農用地,復墾后的農用地面積,不得小于擬入市地塊面積;調整涉及占用耕地的,復墾為耕地的面積,不得小于所占用的耕地面積,且質量不得低于所占用的耕地;

)調整后擬入市地塊的建設用地面積總量不得大于調整之前;

調整后擬入市地塊為我縣總體規劃(空間類2015—2030)劃定的建設用地,城鄉規劃或村莊規劃劃定為工礦倉儲、商服、公共管理和公共服務等經營性用途等經營性用途的農村集體建設用地;

調整前、后土地權屬清晰無爭議;

調整前、后地上建筑物、構筑物及其他附著物已補償完畢;

)法律法規規定的其他條件。

第十三條需調整地塊應在入市交易行為發生之前復墾為農用地,并由農村集體經濟組織申請自然資源和規劃主管部門會同農業農村等部門進行驗收。復墾的農用地經驗收確認符合本辦法第十二條有關規定后,方可實施入市交易。

第十四條 采取集中整治途徑入市的,應當符合以下條件:

(一)整治地塊土地權屬清晰;

(二)整治地塊的地上建筑物、構筑物及其他附著物已補償完畢,或經所有權人書面同意進行集中整治;

(三)整治地塊的土地權屬各方應當以書面形式簽訂相應的土地整治協議。土地整治協議應當包括整治地塊的位置、范圍、土地權屬調整等事項,作為集中整治后,重新劃分宗地和確定產權歸屬的依據。

(四)整治應依照我縣總體規劃(空間類2015—2030)、相關產業規劃及環保要求開展;

(五)整治之后的擬入市地塊應為未被征收或者未納入儲備范圍,已依法取得集體所有土地權屬證書的農村集體建設用地。

(六)整治之后的擬入市地塊應屬于我縣總體規劃(空間類2015—2030)劃定的建設用地,城鄉規劃或村莊規劃劃定為工礦倉儲、商服、公共管理和公共服務等經營性用途的農村集體建設用地。

第十  農村集體經營性建設用地在控制性詳細規劃范圍內或村莊規劃已確定地塊規劃條件,因入市試點需要,需提供入市地塊規劃條件的,由縣自然資源和規劃部門根據控制性詳細規劃或村莊規劃出具規劃條件,按照控制性詳細規劃或村莊規劃確定的各項指標進行報建。

控制性詳細規劃或村莊規劃用地性質不符合入市需求的,可按照《中華人民共和國城鄉規劃法》、《海南省城鄉規劃條例》和《海南省村莊規劃管理條例》有關規定對規劃進行修改。

第十 農村集體經營性建設用地在控制性詳細規劃范圍外,且村莊規劃未確定地塊規劃條件的,因入市試點需要,需提供入市地塊規劃條件的,按照《陵水黎族自治縣人民政府關于農村集體經營性建設用地規劃指標的批復》執行。


第三章 入市方式及入市程序

第十本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權出讓,是指具有土地所有權的農村集體經濟組織,將一定年限的農村集體經營性建設用地使用權交付給土地使用者,由土地使用者向農村集體經濟組織支付土地價款的行為。

本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權出租,是指具有土地所有權的農村集體經濟組織,將一定年限的集體經營性建設用地使用權讓出租給土地使用者,由土地使用者向農村集體經濟組織支付出租金的行為。

本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權作價出資(入股),是指具有土地所有權的農村集體經濟組織,根據法律規定以及出資協議的約定,將一定年限的農村集體經營性建設用地使用權進行評估作價入股,與他人以合作、聯營等形式共同興辦的企業的行為。

第十八條農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租和作價出資(入股),應當采取招標、拍賣或者掛牌方式公開交易。入市地塊面積在5畝以下或者零星分散等特殊情況,經村民會議討論同意并報經縣人民政府批準后,可采取協議方式交易。未經公開入市交易或者未經批準采取協議方式入市交易的,農民集體與用地者不得私下簽訂出讓、出租合同或作價出資(入股)協議。

十九農村集體經營性建設用地使用權出讓、作價出資(入股)的最高年限,不得超過國家規定國有建設用地同類土地用途的最高年限,具體年限按下列用途確定:

(一)住宅用地七十年;

(二)工業用地五十年;

(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;

(四)商業、旅游、娛樂用地四十年。

(五)除上述情形外,可根據不同類型產業項目生命周期采取“彈性年期”的方式確定土地使用年限。

農村集體經營性建設用地使用權出租可根據具體項目需要確定使用年限,但最長不得超過二十年。

二十 農村集體經營性建設用地使用權公開交易按以下程序進行:

(一)申請。符合本辦法規定的入市條件的,經村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表表決同意后,集體經濟組織或授權實施主體可以向所在地鄉鎮政府遞交入市申請書,并提交村民成員或村民代表的表決書等相關材料,入市申請書應當寫明擬入市宗地位置、權屬、地上附著物等基本情況。

(二)審查。鄉鎮政府對擬入市地塊的使用現狀、權屬狀況地上附著物狀況等進行初審后,出具是否同意入市的初審意見;縣自然資源和規劃主管部門根據初審意見,會同有關部門對擬入市宗地是否符合入市條件進行審查。經審查符合條件的,由縣自然資源和規劃主管部門出具審查意見,并依據控制性詳細規劃或村莊規劃明確擬入市宗地的土地使用條件。

(三)地價評估及入市方案擬定。對審查同意入市的宗地,由入市主體委托有資質單位進行地價評估,并擬定入市方案。入市方案應當包括但不限于以下內容:入市宗地位置、面積、權屬土地用途、土地使用條件、使用年限、土地評估價格、配置方式(出讓、出租或作價出資)、入市交易方式(招標、拍賣、掛牌或協議)、土壤污染狀況調查情況等內容。

縣自然資源和規劃主管部門應當會同入市主體根據地塊評估價格、產業政策等因素,集體決策確定底價,并予以保密。底價不得低于入市成本,不得低于國家規定的相應國有建設用地出讓最低價標準。

(四)入市方案表決。入市方案應當經村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表表決,并形成表決材料。集體經營性建設用地屬鄉鎮集體經濟組織的,入市方案須經鄉鎮黨政聯席會議或鄉鎮長辦公會議集體研究決定。

(五)入市方案審批。入市方案經表決通過后,由入市主體提交給縣自然資源和規劃主管部門。經縣自然資源和規劃主管部門組織有關部門審查后,報請縣政府批準。

(六)公告及交易。入市方案經批準后,由縣自然資源和規劃主管部門在中國土地市場網、海南省政務中心網站,以及海南省主要媒體上發布入市交易公告。以招標、拍賣、掛牌方式交易的,交易行為應當進入省級土地交易市場進行。

(七)簽訂成交確認書及公示。土地成交后,受讓人、承租人須在交易現場簽訂土地成交確認書。交易結果應當在集體經濟組織事務公開欄和中國土地市場網、海南省政務服務中心網站等進行公布,接受社會和群眾監督。

(八)簽訂流轉合同。土地交易結束之日起20個工作日內,交易雙方須按照成交確認書或作價出資(入股)確認書的約定簽訂土地入市協議。

以協議方式進行交易的,應當履行第(一)項至第(五)項的程序,并在入市方案經批準后簽訂土地入市協議。

土地入市協議應當包括土地位置、土地用途、土地面積、土地使用年限、土地使用條件、土地使用權出讓金(租金)及繳交期限、土地使用權收回、違約責任等內容。

第二十一條農村集體經營性建設用地使用權以出讓、出租、作價出資(入股)入市交易的,入市主體應當繳納土地增值收益調節金,全額納入縣級國庫。土地增值收益調節金按照入市成交總價扣除土地取得成本及前期合理投入后的凈收益一定比例進行計提。計提比例主要綜合入市地塊區域位置、入市方式、入市土地用途及使用年限等因素分級計提。土地取得成本和前期合理投入由入市主體和受讓人或承租人提供憑證,并出具承諾后報縣自然資源和規劃主管部門和縣財政部門備案。

土地用途為商服及住宅,土地增值調節金計提比例如下:

(一)出讓方式

椰林、英州鎮:提取比例35%

光坡、新村、三才、黎安鎮:提取比例30%

其他鄉鎮:提取比例28%

(二)出租方式

椰林、英州鎮:提取比例35%

光坡、新村、三才、黎安鎮:提取比例29%

其他鄉鎮:提取比例26%

(三)作價出資(入股)方式

椰林、英州鎮:提取比例35%

光坡、新村、三才、黎安鎮:提取比例33%

其他鄉鎮:提取比例30%

入市用途為工礦倉儲或其他用地的,土地增值調節金計提比例如下:

(一)工礦倉儲用地的提取比例20%

(二)其他用地的提取比例20%

二十二受讓人、承租人可以按照本辦法的規定,代入市主體向縣自然資源和規劃主管部門指定的賬戶繳納土地增值收益調節金,并按照土地出讓(出租)合同的約定,將土地出讓金(租金)余額支付給入市主體。

   二十三入市凈收益資金可按照3:7的比例在集體經濟組織和村民之間分配。

   二十四受讓人、承租人按照合同約定向入市主體付清土地出讓金及其他法定稅費,或所繳交租金達到出租合同約定的條件,并按照本辦法規定繳納土地增值收益調節金后,方可向縣自然資源和規劃主管部門申請辦理《不動產權證書》。

以作價出資(入股)方式交易的,以現金或土地以外的其他財產出資(入股)方,向縣自然資源和規劃主管部門繳納土地增值收益調節金及其他法定稅費,并完成出資(入股)手續后,向縣自然資源和規劃主管部門申請辦理不動產轉移登記手續。

第二十農村集體經營性建設用地與國有建設用地同權同價同責,入市的農村集體經營性建設用地分割轉讓標準、流程、登記辦證及稅收參照國有建設用地相關文件執行。入市的項目須按照出讓時土地利用現狀分類中二級類所包含的含義項目進行建設,禁止用于(變相)開發房地產項目。法律法規另有規定的,按照法律法規執行。

二十 集體經營性建設用地入市取得的收益,農村集體經濟組織應按照規定納入農村集體資產及收益進行管理,接受審計監督和監管。

農村集體經濟組織應當根據縣出臺的農村集體經營性建設用地入市土地增值收益分配指導意見,制訂收益分配方案,并依法履行民主決策程序,在集體經濟組織內部進行公示公告,收益分配方案應當經集體經濟組織2/3以上成員或成員代表同意。


章 轉讓、租和抵押

二十本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權轉讓,是指農村集體經營性建設用地使用權以出讓、作價出資(入股)方式交易后,土地使用權人再將土地使用權有償轉讓他人的行為。

本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權租,是指集體經營性建設用地使用權人作為出租人,將集體經營性建設用地使用權出租,由承租人向出租人支付租金的行為。

本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權抵押,是指土地使用權人不轉移對土地的占有,將該集體經營性建設用地使用權作為債權擔保的行為。

已取得集體土地使用權證的農村集體經營性建設用地使用,可參照國有建設用地使用權抵押的相關規定辦理抵押手續。

第二 農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租的,應當簽訂書面合同,原土地使用者的權利、義務隨之轉移。

土地出讓(出租)合同約定土地轉讓、轉租需經土地所有權人同意的,土地使用權人應先經土地所有權人同意方可轉讓、轉租。

二十九通過轉讓、轉租取得的土地使用權,其使用年限為原出讓(出租)合同或作價出資(入股)協議確定的使用年限減去原土地使用權人已使用年限后的剩余年限。

三十 農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租的,稅收征管統一按國家稅法有關規定依法繳納相關稅費,繳納土地增值收益調節金。

三十一 農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租,應當符合下列條件:

(一)不存在法律法規規定禁止入市的情形;

(二)按照出讓、出租合同或作價出資(入股)協議的約定,履行完畢支付地價款、租金或分配股權的義務,并取得不動產權證書;

(三)按照出讓、出租合同或作價出資(入股)協議及動工開發協議約定的期限和條件投資開發、利用土地;

(四)出讓、出租合同或作價出資(入股)協議約定,有關法律法規規定的其他條件。

三十二 農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租的,雙方當事人應當憑書面合同等材料辦理不動產權證書變更登記。

三十三 農村集體經營性建設用地入市后,需辦理抵押登記的,在簽訂抵押合同后,向縣自然資源和規劃主管部門申請辦理。

三十四 農村集體經營性建設用地使用權已設立抵押權的,債務人不履行債務時,抵押權人有權依法處分抵押的土地使用權,并對處分所得享有優先受償權。

因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建筑物、構筑物及其他附著物所有權的,應當辦理變更登記。

抵押權因債務清償或其他原因而消滅的,應當辦理注銷抵押登記。

第五章 開發管理

三十五依法取得農村集體經營性建設用地的使用權人,應按照法律法規有關規定和出讓、出租合同或作價出資(入股)協議確定的開發期限、土地用途及其他土地使用條件開發利用土地。

第三十六條 城鄉規劃或村莊規劃調整等原因,確需改變土地用途或變更容積率等規劃條件的,參照國有建設用地改變土地用途或變更容積率的程序辦理相關手續

三十七 改變土地用途和提高容積率的,土地使用權人應當委托具有地價評估資質的機構,參照國有建設用地地價評估規程進行地價評估。

改變土地用途和提高容積率所產生的土地增值收益,按照新用途和原用途條件下的地價差額,或者新容積率和原容積率條件下的地價差額計算。

三十八改變土地用途和提高容積率產生增值的,土地使用權人應當按照本辦法規定的比例,縣自然資源和規劃主管部門繳納土地增值收益調節金,并將土地增值收益的余額支付給土地所有權人后,方可辦理土地用途變更登記手續。

三十九 土地使用權人擅自改變合同確定的用途及容積率等規劃條件,違法使用土地的,應按合同約定承擔違約責任,并由縣綜合執法部門依法查處。

四十農村集體經營性建設用地土地使用權人,未按照出讓、出租合同或作價出資(入股)協議約定的開發期限開發土地的,由所有權人會同縣自然資源和規劃主管部門參照國有閑置土地的認定標準,認定是否屬于閑置土地。

對認定為閑置土地的,由縣自然資源和規劃主管部門指導所有權人參照國有閑置土地處置的有關規定進行處置。土地使用權人未按合同約定用途和期限使用土地造成土地閑置,農村集體經濟組織報經縣人民政府批準后可以解除土地出讓(出租)合同,依法無償收回土地使用權。土地使用權人對農村集體土地所有權人解除合同的決定不服的,可以依法通過民事訴訟等法定途徑維護自身權益。

四十一農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租期限屆滿的,經縣人民政府批準,土地使用權由代表其所有權的農民集體無償收回,其地上建筑物、附著物按照農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租合同的約定處理。法律法規另有規定的,從其規定。

四十二因公共利益需要征收集體經營性建設用地的,由土地所有權人報經原批準用地的人民政府批準后,可提前收回土地使用權,并對相關權益人依法給予合理補償。土地所有權人和使用權人應當服從。收回集體經營性建設用地使用權,依照雙方簽訂的書面合同辦理,法律、行政法規另有規定的除外。


第六章 法律責任

四十三違反本辦法規定,買賣或者以其他形式非法轉讓集體建設用地使用權的,依據《中華人民共和國土地管理法》第七十條非法買賣轉讓土地等有關規定處理。擅自將集體所有土地通過出讓、轉讓或者出租等方式用于非農業建設的,依據《中華人民共和國土地管理法》第八十條非法轉讓集體土地等有關規定處理。

四十四國家工作人員在集體經營性建設用地入市交易及后續開發管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,由所在單位或者上級機關依法給予行政處分;構成犯罪的,依法移送司法機關追究其刑事責任。

四十五農村集體經濟組織經營管理者,在集體經營性建設用地入市過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假的,或者擅自侵占、挪用集體經營性建設用地入市收益,構成犯罪的,依法移送司法機關追究其刑事責任。


七章 附則

四十六[解釋部門] 本辦法適用中的具體問題由縣自然資源和規劃主管部門進行解釋。

四十七[生效日期] 本辦法自公布之日起30日以后實施。



陵水黎族自治縣農村集體經營性建設用地

入市交易規則


第一條為規范陵水黎族自治縣農村集體經營性建設用地使用權交易和監管,實行統一的農村集體經營性建設用地入市制度,根據《海南省統籌推進農村土地制度改革試點工作實施方案》(瓊農土改〔20191號)、《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法》(瓊自然資改〔20198號)、《陵水黎族自治縣農村土地制度改革試點工作領導小組關于印發<陵水黎族自治縣農村土地制度改革試點工作實施方案>的通知》(陵農土改〔20191等相關規定,結合我縣實際,制定本規則。

第二條 本規則適用于在陵水黎族自治縣行政區域內的農村集體經營性建設用地使用權入市試點交易及相關監督管理活動。

第三條本規則所稱的農村集體經營性建設用地使用權入市交易是指我縣農村集體經營性建設用地使用權統一納入省土地交易市場,進駐省級公共資源交易平臺實施交易,實施統一信息發布、統一成交公示和統一交易管理等的活動。

第四條 農村集體經營性建設用地使用權入市交易應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

第五條自然資源和規劃部門負責農村集體經營性建設用地使用權入市交易的指導、協調、審查、監督和實施,并在中國土地市場網、海南省政務中心網站,以及省主要媒體上發布入市交易公告及交易結果公告。以招標、拍賣、掛牌方式交易的,交易行為應當進入省級土地交易市場進行。以協議出讓方式交易的,相關的談判、協議簽訂等交易活動,也應進入省級土地交易市場進行。

陵水黎族自治縣農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法》第三條所規定的入市主體,可以委托有資質的中介機構在省級土地交易市場內實施農村集體經營性建設用地使用權交易活動。

委托中介機構實施農村集體經營性建設用地使用權交易活動的,應當采取公開方式選取,并簽訂委托代理合同,明確委托代理事項、委托交易服務費用和法律責任等內容。

第六條農村集體經營性建設用地使用權可以按照規定出讓、出租、作價出資(入股)以及轉讓、轉租和抵押。農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租、作價出資(入股)的,除按照規定可以采取協議方式交易的外,應當按照本規則的規定采取招標、拍賣、掛牌方式進行公開入市交易。

對未按照本規則規定公開入市交易的,集體經濟組織不得通過與用地者簽訂出讓、出租合同的方式,擅自出讓、出租農村集體經營性建設用地使用權。

工礦倉儲、商服、公共管理和公共服務等經營性用地以及同一地塊有兩個以上用地意向者的,應當采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。入市地塊面積在5畝以下或者零星分散等特殊情況,經村民會議討論同意并報經縣人民政府批準后,可采取協議方式交易。

第八條農村集體經營性建設用地使用權出讓應當以單一用途的宗地為單位,不得將兩宗及以上的宗地進行捆綁出讓。對單宗用地包含多種用途又無法分割,自然資源和規劃部門出具的規劃條件可以確定不同用途的用地面積比例的,在報經政府批準后,可以作為混合用地宗地出讓。法律法規和上級主管部門另有規定的,從其規定。

第九條實行點面結合、差別供地。開發建設項目實行項目區供地,項目區為單個地塊的,按建設地塊單個供地;項目區為多個地塊的,按建設地塊組合供地。在符合縣總體規劃的前提下,允許工業、倉儲、研發、辦公、商業等用途混合利用,并按照主導用途(每類土地用途上所建建筑面積占總建筑面積最大化比例的用地)對應的用地性質,進行差別化供地,具體操作按照省政府有關文件執行。

農村集體經營性建設用地使用權出讓應當委托有資質單位進行土地價格評估。土地出讓底價或者標底,由自然資源和規劃部門會同入市主體綜合土地價格評估結果、政府產業政策、土地市場情況等因素,進行集體決策確定,并予以保密。底價不得低于入市成本,不得低于出讓宗地所在區域基準地價的70%,也不得低于國家規定的相應國有建設用地出讓最低價標準。最終報價低于底價的,不得成交。

第十入市主體及其委托的有資質中介機構應當根據批準的入市方案和入市地塊情況,編制招標、拍賣、掛牌出讓文件。土地出讓時,不得設定影響公開、公平、公正競爭原則的限制條件。

招標、拍賣、掛牌文件應當包含公告、投標或者競買須知、土地使用條件、規劃條件、標書或者競買申請書、報價單、中標通知書或者成交確認書、相關證明材料、農村集體經營性建設用地使用權出讓合同文本等。

第十自然資源和規劃部門或者其委托的機構應當至少在招標、拍賣或者掛牌開始前20日,在土地市場動態監測和監管系統、省公共資源交易網以及本省主要媒體發布招標、拍賣或者掛牌公告。掛牌出讓的,掛牌時間不得少于10日,出讓公告中規定的申請截止時間,應當為掛牌出讓結束日前2天,掛牌期間可根據競買人競價情況調整增價幅度。

公開信息應當包括擬供應宗地的位置、面積、年限、用途、土地使用條件、規劃條件、投標(競買)保證金、報名條件、供應時間、供應方式、提交申請的地點及期限等內容。

第十凡在中華人民共和國境內依法設立的法人、其他組織及具有完全民事行為能力的自然人,除法律、法規另有規定外,均可申請參加農村集體經營性建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。

第十自然資源和規劃部門或者其委托的機構應當依法為投標人、競買人查詢擬出讓土地的有關情況,以及查閱與競投有關的協議及法律文書和競投交易活動的其他情況提供便利。一經辦理手續參與競投交易,即視為競投人已完全了解有關競投交易可以公開的全部內容,認可競投交易標的物現狀,并愿意承擔參加競投交易所產生的一切風險和責任。

因故確須變更競投交易時間、地點等事項的,自然資源和規劃部門或者其委托的機構應提前通知競投人,競投人應予以認可及配合,不得提出任何異議。

第十申請人應當在公告規定期限內向自然資源和規劃部門或者其委托的機構提出競買、競投申請及相關材料。自然資源和規劃部門或者其委托的機構應當對公告規定時間內收到的申請材料進行審查。經審查,符合規定條件的,確認申請人的投標或者競買資格,并通知其參加招標、拍賣、掛牌活動。

競買申請人提交競買申請時,存在證明材料弄虛作假、欠繳土地出讓金、因自身原因導致土地閑置等違法違規和其他嚴重違反國有、集體建設用地使用權出讓合同約定的情形的,自然資源和規劃部門應當禁止其參與土地競買。

第十競買申請人應當在公告規定的繳款時間之前,將競買保證金繳入自然資源和規劃部門指定的賬戶,競買保證金不得低于土地評估價格的60%。競買人繳付競買保證金的賬戶名要與其名稱相符,否則,不允許其參與競投。競得人繳付的競買保證金可在土地出讓合同生效后抵作土地出讓價款;其他競買人繳付的競買保證金,自然資源和規劃部門在招標拍賣掛牌活動結束后5個工作日內予以退還,不計利息。

第十農村集體經營性建設用地使用權進入省級土地交易市場進行交易的,由入市主體及其委托的有資質機構在省級土地交易市場組織競價或者評標。最高報價相同的,原承租人、農村集體經濟組織成員依照法律有關規定享有優先權。

第十 投標、開標依照下列程序進行:

(一)投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的,投標人可以郵寄,但入市主體及其委托的有資質機構在投標截止時間前收到的方為有效。

標書投入標箱后,不可撤回。投標人應當對標書和有關書面承諾承擔責任。

(二)入市主體及其委托的有資質機構按照招標公告規定的時間、地點開標,邀請所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況,當眾開啟標箱,點算標書,逐一宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。 投標人少于三人的,入市主體及其委托的有資質機構應當終止招標活動。

(三)評標小組進行評標。評標小組由自然資源和規劃部門代表、有關專家組成,成員人數為五人以上的單數。

評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說明,但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

評標小組應當按照招標文件確定的評標標準和方法,對投標文件進行評審。

(四)招標人根據評標結果,確定中標人。

按照價高者得的原則確定中標人的,可以不成立評標小組,由招標主持人根據開標結果,確定中標人。

對能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準,或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人,應當確定為中標人。

第十 拍賣會依照下列程序進行:

(一)主持人點算競買人;

(二)主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現狀、用途、使用年期、規劃指標要求、開工和竣工時間以及其他有關事項;

(三)主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度。沒有底價的,應當明確提示;

(四)主持人報出起叫價;

(五)競買人舉牌應價或者報價;

(六)主持人確認該應價或者報價后繼續競價;

(七)主持人連續三次宣布同一應價或者報價而沒有再應價或者報價的,主持人落槌表示拍賣成交;

(八)主持人宣布最高應價或者報價者為競得人。

二十 競買人的最高應價或者報價未達到底價時,主持人應當終止拍賣。拍賣主持人在拍賣中可以根據競買人競價情況調整拍賣增價幅度。

第二十掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿,掛牌主持人現場宣布最高報價及其報價者,并詢問競買人是否愿意繼續競價。有競買人表示愿意繼續競價的,掛牌出讓轉入現場競價,通過現場競價確定競得人。掛牌主持人連續三次報出最高掛牌價格,沒有競買人表示愿意繼續競價的,按照下列規定確定是否成交:

(一)在掛牌期限內只有一個競買人報價,且報價不低于底價,并符合其他條件的,掛牌成交;

(二)在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的,出價最高者為競得人;報價相同的,先提交報價單者為競得人,但報價低于底價者除外;

(三)在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或者均不符合其他條件的,掛牌不成交。

第二十土地成交后,受讓人、承租人須在交易現場簽訂土地成交確認書。土地交易結束之日起10個工作日內,自然資源和規劃部門應當在中國土地市場網、海南省政務中心網站,以及相關媒體上發布土地交易結果公告;入市主體應當在本集體經濟組織所在地及村委會事務公開欄上對交易結果進行公示。

受讓人、承租人應當按照土地成交確認書約定的時間,與入市主體簽訂農村集體經營性建設用地使用權出讓合同、出租合同或作價出資(入股)協議。

農村集體經營性建設用地使用權出讓(出租)合同或作價出資(入股)協議應當約定土地面積、土地使用條件、交地時間及方式、價款繳納時間及方式、開竣工時間及具體認定標準、違約責任處理等。農村集體經營性建設用地使用權出讓(出租)合同或作價出資(入股)協議中涉及招標、拍賣或者掛牌公告內容的,應當與公告內容一致。

第二十受讓人應當在合同(協議)生效之日起90日內付清土地出讓金。合同約定分期繳納土地出讓金的,首次付款應當在合同(協議)生效之日起30日內,繳款比例不得低于全部土地出讓金的50%。土地出讓金應當在合同(協議)生效之日起1年內繳納完畢,經縣人民政府批準,可以延長至2年。

承租人應當按照農村集體經營性建設用地使用權出租合同約定繳納土地租金。

逾期未付清土地出讓金或土地租金的,入市主體有權依法解除合同(協議),并由受讓人或承租人承擔相應的違約責任。

第二十受讓人依照農村集體經營性建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款,代出讓人付清全部土地增值收益調節金、相關稅費后,方可持土地出讓合同和土地出讓金、土地增值收益調節金、相關稅費繳納憑證等相關證明材料,申請辦理集體建設用地使用權登記。

未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的,不得發放集體建設用地使用權證書,也不得按出讓價款繳納比例分割發放集體建設用地使用權證書。

第二十 縣監察、自然資源和規劃、審計、綜合執法等有關部門和所在地鎮政府,應當依照各自職責對農村集體經營性建設用地使用權交易實施監督管理。

自然資源和規劃部門對交易過程中違反交易程序和交易規劃的行為予以制止、責令糾正,并交由有處理權的部門依法進行調查處理。負責協調有關部門做好交易活動監督檢查和調查處理違法違規行為工作。

縣綜合執法部門對土地使用權人擅自改變合同確定的用途及容積率等其他規劃條件,違法違規使用土地的行為進行依法查處。

審計部門依法對農村集體經營性建設用地使用權交易活動及土地出讓收支情況進行審計監督。

監察部門依法對農村集體經營性建設用地使用權交易有關行政管理部門履行職責的情況進行監督。

所在地鎮政府對交易土地使用現狀、權屬狀況、地上附著物狀況等進行審核。

第二十試點期間,受委托實施土地交易活動的機構應當按照省物價局有關規定收取服務費用,單宗土地服務收費最高不得超過30萬元。按照以上標準計算單宗土地服務收費超過30萬元的,按照30萬元的標準收取。

第二十有下列情形之一的,農村集體經營性建設用地使用權交易行為無效;已辦理土地登記手續的,由縣人民政府注銷土地登記;未辦理土地登記手續的,不予辦理,并依法追究相關責任人責任;構成犯罪的,依法移送司法機關。

(一)在招標、拍賣、掛牌過程中,投標人、競買人惡意串通,操縱交易結果的;

(二)交易地價低于入市成本、低于出讓宗地所在區域基準地價的70%、低于國家規定的相應國有建設用地出讓最低價標準的;

(三)法律、法規、規章規定的其他情形。

第二十農村集體經營性建設用地使用權交易成交后,拒不簽訂成交確認書或者交易合同、放棄中標或者競得土地的,投標人、競買人的投標、競買保證金(定金)不予退還,并應當承擔相應的違約責任。

第二十有關行政管理部門、交易機構及其工作人員在農村集體經營性建設用地使用權交易活動中,存在收受賄賂、泄露秘密、玩忽職守、徇私舞弊等違紀違法行為的,依紀依法處理;構成犯罪的,依法追究刑事責任;給競買人或者投標人造成經濟損失的,應當依法承擔賠償責任。

三十規則由自然資源和規劃部門負責解釋。

第三十 本規則自公布之日起30日后實施,實施期間,國家、省委省政府有其他規定的,從其規定。


陵水黎族自治縣農村集體經營性建設用地入市

土地收益集體和個人分配指導意見


第一章


第一條為保障我縣農村集體經營性建設用地入市試點工作順利實施,確保土地收益在農村集體經濟組織及其成員之間合理分配,維護雙方合法權益,根據《中華人民共和國村民委員會組織法》、《海南省實施<中華人民共和國村民委員會組織法>辦法》、《海南省村務公開辦法》、《海南省農村集體經濟組織“三資”管理暫行辦法》、《海南省統籌推進農村土地制度改革試點工作實施方案》(瓊農土改〔20191號)、《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法》(瓊自然資改〔20198號)、《陵水黎族自治縣農村土地制度改革試點工作領導小組關于印發<陵水黎族自治縣農村土地制度改革試點工作實施方案>的通知》(陵農土改〔20191等法律、法規、規章的規定,制定本意見。

第二條 陵水黎族自治縣行政區域內的農村集體經營性建設用地使用權入市土地收益集體和個人分配,適用本意見。

意見所稱土地收益,是指農村集體經營性建設用地入市成交價款,在繳付土地交易需繳稅費、土地增值收益調節金、土地評估費、中介費、青苗和地上附著物補償款等費用后,余下的收益部分。

第三條土地收益屬入市土地所在農村集體經濟組織的經濟收益,為該經濟組織全體村民的合法共同財產,由該經濟組織依法管理使用,并在集體經濟組織及其成員之間進行合理分配。

第四條農村集體經濟組織應嚴格遵照《海南省村務公開辦法》,履行村務公開義務,接受全體村民監督,同時參照《海南省農村集體經濟組織“三資”管理暫行辦法》的規定,加強農村集體經濟組織資金、資產、資源管理,維護集體經濟組織和全體村民的合法權益,促進農村黨風廉政建設和農村社會穩定。

第五條 村務公開委員會作為監督土地收益管理、使用與分配的機構,對全體村民負責。


第二章  費用繳付


第六條農村集體經營性建設用地入市的農村集體經濟組織須按規定支付青苗及地上附著物補償款、土地評估費、入市公告費、土地增值收益調節金、土地交易稅費等相關費用。

第七條 入市地塊內青苗和地上附著物的補償款歸青苗及地上附著物所有權人所有。

入市主體組織入市地塊內青苗和地上附著物清點作價確認,并將確認結果在村務公開欄中進行公告,七天無異議,將《青苗及附著物點驗表》及《土地、青苗及附著物補償費清冊》報自然資源和規劃部門備案。

第八條入市地塊由入市主體委托有資質公司進行地價評估,評估費由入市主體支付。入市主體資金短缺無法按期支付土地評估費的,入市主體可與評估公司進行協商于入市地塊入市獲得入市收益后支付。

第九條入市地塊入市交易業務由入市主體委托有資質公司代理實施,相關業務費用由入市主體支付。入市主體資金短缺無法按期支付出讓公告費的,入市主體可與代理業務公司進行協商于入市地塊入市獲得入市收益后支付。

第十條入市地塊入市成交后,入市主體須向縣財政繳納土地增值收益調節金。該調節金可由入市地塊競得方代為繳付,競得方所交納土地競買保證金可轉作為土地增值收益調節金。

第十一條入市地塊入市成交后,入市主體須與競得方在入市成交后20個工作日內簽訂合同,根據合同約定,競得方支付全部土地價款后,入市主體須向稅務部門申請繳稅,協同競得方辦理入市地塊不動產登記手續。


第三章  收益分配


第十二條農村集體經濟組織分配土地收益,應當擬定分配方案,經村民大會或者村民代表會議2/3以上村民或村民代表表決同意生效。

分配方案應包含預留不少于30%的土地收益留存農村集體經濟組織,剩余部分可用地分配至本村集體各成員。

農村集體經濟組織留存入市收益可用于集體成員社會保障、村內公益事業建設、土地交易合同履行費用、發展二三產業等事項的必要內容和作為農村集體經濟組織發展資金。

第十三條下列人員屬于入市土地所在農村集體經濟組織成員,對入市所獲土地收益享有分配權:

(一)開始實行以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制時原生產大隊成員及所生子女;

(二)本村村民依法辦理子女領養手續,戶口已遷入本村的人員及所生子女;

(三)因婚姻關系,戶口遷入本村的人員;

(四)政策性移民落戶的;

(五)大中專在校學生(包含研究生、博士生;包含戶口已遷出的);

)義務兵、士官的現役人員(已納入軍官系列的除外);

)其他具有特殊情形的人員,應根據村規民約,經村民會議三分之二成員以上或者三分之二以上村民代表同意的;

)符合法律、法規規定的其他人員。

第十四條 領取《獨生子女父母光榮證》的農村集體經濟組織成員,應當根據《海南省人口與計劃生育條例》的規定,給予相應優待。

第十五條 在土地交易合同簽訂之后出生的新生兒以及在土地交易合同簽訂之前去世的入市土地所在農村集體經濟組織成員不享有收益分配權。

第十“外嫁女”根據土地入市時具有的農村集體經濟組織成員資格,確定其土地收益分配權,戶籍未遷出的,應認定為原集體經濟組織成員,享有平等的收益分配權。

第十 “入贅男”的成員資格及分配權參照“外嫁女”的相關規定確定。

十八本意見未涉及的特殊情形分配問題,由農村集體經濟組織在不違反國家法律法規及相關規定的前提下,結合本村集體實際,經村民大會或者村民代表會議2/3以上村民或村民代表表決同意后確定。


第四章  附  則


十九意見由自然資源和規劃部門負責解釋。

二十 本意見自公布之日起30日后實施,實施期間,國家、省委省政府有其他規定的,從其規定。


政策解讀:解讀《海南省基本醫療保險基金統收統支管理暫行辦法》等有關醫保政策


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