陵水黎族自治縣農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法等有關規定政策解讀

來源: 發布日期:2020-09-11 分享到: 【字體: 小   中   大 打印

2018年中央12號文件提出在海南全省統籌推進農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點,建立不同權屬、不同用途建設用地合理比價調節機制和增值收益分配機制,統籌不同地區、擁有不同類型土地的農民收益。省委省政府高度重視這項工作任務,制定出臺了我省農村土地制度改革多項政策文件。根據國家及我省相關政策文件,結合我縣實際,縣委縣政府成立了領導小組并印發了《陵水黎族自治縣農村土地制度改革試點工作實施方案》,方案明確要立足海南和我縣實際,以維護農民土地權益、保障農民公平分享土地增值收益、增加農民收入為目的,以建立城鄉統一的建設用地市場為方向,以夯實農村集體土地權能為基礎,改革完善農村土地制度,推動海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港建設,促進我縣城鄉融合發展、鄉村振興和農業農村現代化發展。為探索建立“同權同價、流轉順暢、收益共享”的農村集體經營性建設用地入市制度,按照我縣鄉鎮經濟發展情況區分各鄉鎮集體建設用地入市增值收益調節金征收比例、明確集體和村民個人之間收益分成比例、確定集體建設用地入市操作細則,以縣政府辦公室名義印發實施了《陵水黎族自治縣農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法》、《陵水黎族自治縣農村集體經營性建設用地入市交易規則》、《陵水黎族自治縣農村集體經營性建設用地入市土地收益集體和個人分配指導意見》。

《陵水黎族自治縣農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法》一是明確了農村集體經營性建設用地定義:縣總體規劃劃定為建設用地且城鄉規劃或村莊規劃劃定為工礦倉儲、商服、公共管理和公共服務等經營性用途,并經依法登記的集體建設用地,包括保留集體所有權性質的征地安置留用地;二是確定了農村集體經營性建設用地入市途徑和條件:依法取得、符合規劃的集體經營性建設用地,具備開發建設所需基礎設施等基本條件,可以直接就地入市;入市地塊需要符合縣總體規劃、城鄉規劃或村莊規劃、相關產業規劃以及環保要求、依法取得集體所有土地權屬或集體土地使用權證書,土地權屬清晰,不存在權屬爭議、地上建筑物、構筑物及其他附著物已補償完畢,或經所有權人書面同意隨土地一同入市流轉、未被司法機關、行政機關限制土地權利;三是確定了入市方式及入市程序:入市方式分為出讓、出租、作價出資(入股);入市程序為集體經濟組織向所在地鄉鎮政府提出申請,鄉鎮政府對擬入市地塊的使用現狀、權屬狀況地上附著物狀況等進行初審后,出具是否同意入市的初審意見;縣自然資源和規劃主管部門根據初審意見,會同有關部門對擬入市宗地是否符合入市條件進行審查。經審查符合條件的,由縣自然資源和規劃主管部門出具審查意見,并依據控制性詳細規劃或村莊規劃明確擬入市宗地的土地使用條件。入市方案經村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表表決通過后,由入市主體提交給縣自然資源和規劃主管部門。經縣自然資源和規劃主管部門組織有關部門審查后,報請縣政府批準。入市方案經批準后,由縣自然資源和規劃主管部門在中國土地市場網、海南省政務中心網站,以及海南省主要媒體上發布入市交易公告。四是確定了入市發展用途:優先用于發展農村地區倉儲物流、零售商業、批發市場、餐飲、旅館、商務金融、娛樂、其他商服等實體經濟產業項目,并可按照規劃入市用于發展符合國家和我省產業政策的項目;五是確認了不同用途的農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金比例:土地增值收益調節金按照入市成交總價扣除土地取得成本及前期合理投入后的凈收益一定比例進行計提。土地用途為商服及住宅,土地增值調節金計提比例如下:

(一)出讓方式

椰林、英州鎮:提取比例35%

光坡、新村、三才、黎安鎮:提取比例30%

其他鄉鎮:提取比例28%

(二)出租方式

椰林、英州鎮:提取比例35%

光坡、新村、三才、黎安鎮:提取比例29%

其他鄉鎮:提取比例26%

(三)作價出資(入股)方式

椰林、英州鎮:提取比例35%

光坡、新村、三才、黎安鎮:提取比例33%

其他鄉鎮:提取比例30%

入市用途為工礦倉儲或其他用地的,土地增值調節金計提比例如下:

(一)工礦倉儲用地的提取比例20%

(二)其他用地的提取比例20%

體現了“同地同權”的思想,農村集體經營性建設用地轉讓、轉租和抵押行為參照國有建設用地規定執行,對開發管理行為和違約責任制定了相關措施。

《陵水黎族自治縣農村集體經營性建設用地入市交易規則》細化了農村集體經營性建設用地入市方式以及入市程序,一是明確了交易平臺:統一納入省土地交易市場,進駐省級公共資源交易平臺實施交易;二是確定了交易方式:工礦倉儲、商服、公共管理和公共服務等經營性用地以及同一地塊有兩個以上用地意向者的,應當采取招標、拍賣、掛牌方式出讓,考慮到農村集體經營性建設用地分布的實際情況,入市地塊面積在5畝以下或者零星分散等特殊情況,經村民會議討論同意并報經縣人民政府批準后,可采取協議方式交易;三是細化了招標、拍賣、掛牌方式各類出讓方式具體操作流程;四是明確了了哪些情形會導致交易行為無效:(一)在招標、拍賣、掛牌過程中,投標人、競買人惡意串通,操縱交易結果的;(二交易地價低于入市成本、低于出讓宗地所在區域基準地價的70%、低于國家規定的相應國有建設用地出讓最低價標準。

《陵水黎族自治縣農村集體經營性建設用地入市土地收益集體和個人分配指導意見》一是明確了入市土地收益的定義:土地收益,是指農村集體經營性建設用地入市成交價款,在繳付土地交易需繳稅費、土地增值收益調節金、土地評估費、中介費、青苗及地上附著物補償款等費用后,余下的收益部分;二是確定了收益分配比例:農村集體經濟組織分配土地收益,應當擬定分配方案,經村民大會或者村民代表會議2/3以上村民或村民代表表決同意生效,分配方案應當預留不少于30%的土地收益留存農村集體經濟組織,剩余部分分配至本村集體各成員;三是明確了哪些人享有土地收益分配資格。


相關文件:陵水黎族自治縣人民政府辦公室  關于印發《陵水黎族自治縣農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法》等有關規定的通知


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